Processo de Compra
Comprar propriedade é geralmente um investimento avultado e como tal deve ser feito com cuidado. Além de ser um grande encargo financeiro pode ser também uma experiência emocional. Deve usar sempre os serviços de uma imobiliária profissional e devidamente licenciada e acreditada pelo governo português. A licença das imobiliárias é atribuída e gerida pelo IMPIC. O Instituto da Construção e do Imobiliário é a entidade reguladora do sector da construção e do imobiliário, compete-lhe atribuir os títulos obrigatórios para o exercício das actividades reguladas e a sua atuação visa potenciar e regularizar os respectivos mercados, através de uma acção inspectiva e fiscalizadora.
A licença da Local Properties é a AMI 17839.
Encontrou finalmente a casa dos seus sonhos? A sua nova casa de férias? Ou talvez um novo imóvel para investimento? Para o guiar neste processo, partilhamos consigo toda a informação a ter em consideração, antes e após a compra, nomeadamente os custos associados e documentos necessários para o efeito.
Obtenção do número de identificação fiscal (NIF)
Para adquirir um imóvel em Portugal, uma vez que esse processo está sujeito ao pagamento de impostos, é necessário que se inscreva junto da Administração Fiscal, a fim de obter o respetivo número de identificação fiscal.
O número de identificação fiscal é um número destinado exclusivamente ao tratamento de informação de índole fiscal e aduaneira, podendo ser solicitado por qualquer cidadão, residente ou não em território nacional, em qualquer momento.
Poderá obter o mesmo em qualquer balcão de atendimento da Repartição de Finanças, ou nos balcões das lojas de cidadão que disponibilizam esse serviço.
Documentação legal
Antes de dar início ao processo de compra do seu novo imóvel, é necessário que tenha em atenção toda a documentação legal respeitante ao imóvel, bem como à legitimidade do vendedor. Na lista que se segue apresentamos os documentos a ter em conta:
Caderneta Predial –É um documento emitido pela Repartição de Finanças, onde constam, entre outros, os seguintes dados: o artigo, a identificação e localização do imóvel, as áreas do imóvel, as confrontações, o valor patrimonial tributário (para efeitos de impostos)e o(s) titular(es) do imóvel.
Certidão do Registo Predial (ou certidão de teor) – Este documento é emitido pela Conservatória do Registo Predial no qual consta o nome do(s) proprietário(s), o historial do imóvel, informação sobre a localização e composição do imóvel e se existem eventuais ónus, encargos, hipotecas, usufrutos, penhoras, etc)
Licença de Habitabilidade ou de Construção – Documento emitido pela Câmara Municipal onde o imóvel se localiza. No caso da licença de habitabilidade, atesta que o imóvel foi construído de acordo com as plantas e está nas condições exigidas por lei para ser habitado. Caso se trate de um imóvel de construção anterior a 1951, este documento não é obrigatório, no entanto é necessária a respectiva certidão comprovativa da Câmara Municipal. No caso da licença de construção válida, mostra que o imóvel poderá ser construído de acordo com o projecto / plantas.
Certificado energético – Documento emitido por técnicos autorizados pela ADENE (Agência Nacional de Energia), que avalia a eficácia energética de um imóvel e é válido por um período de 10 anos. É obrigatório desde 1 de Janeiro de 2009, segundo o Decreto-Lei nº 78/2006.
Ficha técnica de habitação – Documento descritivo das principais caraterísticas técnicas e funcionais de um imóvel. Este documento é providenciado pelo construtor e nele constam detalhes do construtor, técnicos, materiais utilizados na construção, fornecedores, etc. É obrigatório para imóveis que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004.
Plantas do Imóvel – este documento é emitido pela Câmara Municipal. Sempre que comprar um imóvel deve ser sempre facultada uma cópia para verificar se o imóvel encontra-se em conformidade com as atuais plantas.
Declaração de não dívida ao condomínio - Se pretende adquirir um imóvel que se encontra inserido num prédio em regime de propriedade horizontal, poderá solicitar este documento ao proprietário, afim de garantir que não existem dívidas ao condomínio até aquela data.
O contrato de promessa de compra e venda
Após a verificação de toda a documentação legal do imóvel e legitimidade do vendedor, estará preparado para a assinatura do contrato de promessa de compra e venda. O CPCV – contrato de promessa de compra e venda é um documento juridicamente vinculativo para ambas as partes interessadas ( comprador e vendedor ) que regula e salvaguarda os direitos e deveres de cada um até à data da celebração do contrato definitivo ( a escritura ). O documento deverá conter as seguintes informações:
- Identificação das partes (comprador e vendedor);
- Identificação clara do imóvel;
- Indicação se sobre o imóvel recaem quaisquer ónus e encargos;
- Preço da compra e venda e forma de pagamento;
- Indicação da quantia dada a título de sinal;
- Indicação que o imóvel será transmitido livre de quaisquer ónus ou encargos;
- Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;
- As cláusulas de penalização padrão, no caso de qualquer uma das partes não cumprir o contrato;
- Se aplicável, uma lista de inventário poderá também ser anexada;
Nota: O contrato promessa de compra e venda deverá conter o reconhecimento de assinaturas das partes.
Custos e impostos antes e após a compra
Custos notariais: Os custos notariais podem variar de notário para notário. Devem ser pagos pelo promitente comprador ao notário, logo após a celebração do contrato definitivo de compra e venda.
IMT (Imposto sobres as transmissões onerosas de imóveis): É um imposto que deverá ser pago na Repartição de Finanças e é calculado tendo em conta vários factores, nomeadamente:
- A localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas)
- Se o imóvel se destina a habitação própria e permanente ou a habitação secundária
- Afetação (Se se trata de um imóvel para habitação, comércio, etc…)
Nota: o cálculo deste imposto incide sobre o maior de dois valores: valor de aquisição ou valor patrimonial tributário, devendo ser liquidado e pago pelo promitente comprador antes da celebração do contrato definitivo de compra e venda. No Portal das Finanças é possível encontrar a tabela do IMT com as informações necessárias para o cálculo ou atravês do simulador IMT, consulte aqui
IS (Imposto de Selo): É um imposto que incide sobre todos os atos e contratos e deve ser pago pelo promitente comprador antes do ato da escritura de compra e venda. Na aquisição de um imóvel resulta na aplicação da taxa de 0,8% sobre o maior de dois valores: valor de aquisição ou valor patrimonial tributário.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): É um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos, situados em Portugal. Este imposto é devido pelo proprietário do imóvel a 31 de Dezembro do ano a que diz respeito, variando consoante o município onde está situado. São aplicadas as seguintes taxas: entre 0,8% para os prédios rústicos e entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos.
Nota: Poderá haver isenção de IMT e IMI em casos específicos previstos na lei.
O contrato definitivo de compra e venda (escritura)
A Escritura Pública geralmente ocorre num Notário que irá supervisionar todo o processo da compra e venda do imóvel, verifica que a documentação está em ordem, etc. Existem outros serviços incluindo a “ Casa Pronta” onde agora se pode realizar a compra e venda sem recorrer a um Notário.
Adicionalmente aos documentos referidos na "Documentação Legal”, são ainda necessários para a escritura os seguintes documentos:
Vendedor
- Documentos de identificação civil e fiscal
- Distrate bancário (Caso exista hipoteca registada)
- Declaração do exercício do direito de preferência (Se aplicável)
Comprador
- Documentos de identificação civil e fiscal
- Comprovativo do pagamento do IMT
- Comprovativo do pagamento do IS
- Cheque bancário no valor remanescente, à ordem do proprietário
Após a Escritura Pública, são feitos os registos definitivos a favor do comprador na Conservatória do Registo Predial, tornando assim o imóvel, pertença do seu novo proprietário.
A informação disponibilizada não dispensa a consulta da legislação aplicável
